一、我国盈利性养老机构服务现状及问题
2015 年底我国60 岁以上老年人口已经达到2.2 亿，占总人口比例达16.1%，未来一段时期老龄人口将持续快速增长；“十二五”期间，我国养老服务业基本建立了以《中华人民共和国老年人权益保障法》为总依据，以法规、规范性文件，配套政策和规划标准为支撑的制度体系；初步形成了以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系。但营利性养老机构服务质量、盈利模式与老年人日益紧迫和多样化的养老需求相比仍有较大差距，广大老年人对当前养老服务的满意度和获得感还不高，还存在养老服务供给结构不合理、市场潜力未充分释放、各方资源投入产出效率不高、服务质量有待提升等突出问题。
老年人口内部结构的持续变动，进一步加剧了养老问题的严峻性。根据全国老龄办、民政部、财政部2016年10月发布的第四次中国城乡老人生活状况抽样调查结果显示，我国失能半失能老年人大致为4063万人，占老年人口18.3%，即使居家养老和社区养老承担一部分这类老人的养老职能，按照目前的现状看，大部分失能半失能老人仍然需要养老机构来养老，尤其是需要医养结合的养老机构，也就是说需要在养老机构养老的人数可能会远远超过“9073”中3%的比例。对这一比例的老年人简单的用“养老服务”来涵盖甚至替代对他们的专业长期照护，不科学也不合理。
目前医养结合、能够接受失能半失能老人的养老床位明显不足。以国内养老资源最为丰富的北京为例，北京市2016年能接受失能半失能老年人的机构养老床位数仅占到了床位总数的31.8%，也就是说失能半失能老人仅有30%左右能够入住养老机构。因此，需要大力推动社会力量参与这类养老机构的建设，这类养老机构的投入运营不仅是对养老产业的一个重要补充，也是提升被照料者(老人)、照料者、社会整体福利的关键。
二、推动建立被照料者、照料者、盈利性养老服务机构、社会福利四方共赢的养老机制
目前，政府受于财力和专业技能限制只能向被照料者提供基本养老需求，福利养老院的服务质量远远不能满足被照料者的生活和精神需求；居家养老会大幅增加子女照料老人的机会成本较高且子女养老服务专业性不足；营利性养老服务机构能提供专业化和高质量的服务质量但圄于收费价格加高，普遍入住率不足，制约了其发展能力；由于各利益相关者诉求不同。
因此推动建设一个能同时增进照料者、被照料者、养老机构乃至社会整体福利的方案，是目前养老产业面临的重大问题。
三、建立被照料者、照料者、盈利性养老服务机构、社会福利四方共赢的养老机制影响因素调研分析
现实中通过调研发现，照料者、被照料者、养老机构、社会之间的关系实际上是一个相机抉择机制，四方一直处于短暂的平衡（居家、社区养老）、失衡（进入养老机构或社会福利院）、再平衡（回到家、社区）、再失衡（再次进入养老机构、社会福利院）的循环之中，直到老人失去独立生活能力时（失能和半失能状态），养老成本（养老的现实成本和机会成本）会迅速增加（居家和社区养老的费用、老人子女的机会成本、老人子女养育第三代的机会成本、父母失去专业医疗照顾的机会成本、对社会养老传统形成冲击的机会成本等），当这一成本和入住养老机构的成本持平时，机构养老就会成为家属的重要选项乃至唯一选项。
目前对失能、半失能老人的养老而言，社会转型带来的工作竞争、生活方式、社会理念等的改变使居家养老、社区养老的机会成本快速增加：工作就业竞争性加剧，增大了老人子女失去工作的机会成本；照顾老人减少对第三代的教育，增加了第三代健康成长的机会成本；老人对生活质量要求越来越高，对生命越来越珍惜，缺乏专业性医疗导致老人耽误治疗的机会成本也在增加；如何正确传承养老传统的机会成本也在增加；同时，承担失能和半失能者养老的养老机构的入住成本也在提高。
在居家、社区养老的机会成本和机构养老的入住成本都在提升的背景下，降低或者使养老机构入住成本的提高幅度低于居家、社区养老机会成本的提高幅度就成为“同时增进照料者、被照料者、养老机构乃至社会整体福利的方案”的关键。
养老的入住成本，按照目前规定，只有住院才能部分报销，如果需要长期照护则需要自己买单，而养老机构收费（包括床位收入、护理收入和配餐收入）的主要组成部分也是长期照护收费（床位和护理收入）。
因此，降低或者使养老的入住成本提高幅度低于居家、社区养老机会成本的提高幅度，核心就是使长期照护费用成本的提高幅度低于居家、社区养老机会成本的提高幅度。
按照目前的核算办法，长期照护费用中回收建设投资带来的成本占到相当大的比重，以某医养结合的盈利性养老机构为例，按照运营期50年计算，长期照护费用中作为养老机构建设投资回收成本的折旧费占到年成本的20-40%左右，如果运营期缩短为20-40年，这一比例会更高。
如果能够把这一比例降下来（也就是降低养老机构的建设开发成本），同时考虑到国家运营期的各项补助，就可以较大幅度抵消其他成本构成项目的上涨，也就可以把长期照护费用的提高幅度控制在一个合理水平内。
四、 完善盈利性养老机构用地办法是实现被照料者、照料者、盈利性养老服务机构、社会福利四方共赢的关键
目前，养老机构的开发建设和一般的地产开发建设流程基本一致，都包括拿地、报建报批、施工单位监理等招投标、建设、竣工验收、投入使用、运营等环节（不同在于养老机构项目用地的地块性质是医卫慈善用地，立项采用备案制、项目竣工验收不经过综合验收、对营利性养老机构建设减半收取行政事业性收费）。
对标我国地产开发已经走过的历程来看，控制开发建设成本关键是控制土地成本的增加，而土地成本增加的很大原因是因为招拍挂这一价高者得的竞价机制。
按照目前国土部的规定（营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，土地出让计划公布后，同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地），机构养老用地也采用招拍挂方式。
根据现有发展趋势来看，进军或准备进军养老产业的地产公司、保险公司等企业越来越多，拿地竞争会逐渐加剧，企业间的竞争会通过招拍挂方式推高地价，高地价会推高长期照护费用，高的长期照护费用把很多失能半失能老年人阻挡在机构门外，进而会形成很大的社会争议，削弱养老这一社会福利事业的性质，对照料者、被照料者、养老机构乃至社会整体福利都会造成很大损害。
基于上述机理，必须进行顶层设计，完善盈利性养老机构用地的招拍挂程序。
五、建立、完善盈利性养老机构用地综合竞价机制，实现被照料者、照料者、盈利性养老服务机构、社会福利四方共赢
在商品房领域，土地招拍挂程序的核心是用货币作为能否拿地的最主要判断标准；但是对于机构养老事业来讲，除了资金以外，规划方案是否合理、后期的运营能力是否强大可能是做好机构养老更重要的保证。
因此，对盈利性养老机构拿地程序来讲，能否拿到土地至少应该由三方面的因素来共同决定：资金、养老机构的规划方案和后期的运营能力。
综上所述，盈利性养老机构拿地评价应该加入对竞争企业规划方案和运营能力的评价，进而形成拿地的综合评价机制。
这一机制的具体内容和程序为：首先制定土地底价，在此基础上确定土地价格的溢价幅度（应低于居家、社区养老机会成本提高的幅度）；当竞拍价格的溢价幅度达到这一幅度时，如果还有两家以上企业竞争，价高者得的竞争方式就改为通过竞方案和竞运营能力来决定土地的归属；竞得土地一方的规划方案和运营方案将作为附件成为土地成交合同的组成部分。
盈利性医养结合养老机构的建设运营应该交给那些经济实力雄厚、经营动机端正、富有仁爱之心的优质社会力量，而非一味逐利者，通过综合竞价机制就可以保证这一目标的实现；同时这一机制也降低了养老机构未来的运营成本，不仅可以降低入住门槛，也提升了养老机构的盈利能力，真正实现“同时增进照料者、被照料者、盈利性养老机构乃至社会整体福利“这一目的。
