“以房养老”在国外已被实践证明是一种成熟的养老融资途径。在我国的上海、北京、南京等城市相继有过“以房养老”的试点，却受到不同程度的冷遇，原因可归结为：第一，机构对“以房养老”的社会需求把握得不够清楚，缺乏科学的事前论证；第二，由于法律制度方面的漏洞，房屋产权不清晰；第三，制度设计欠缜密，产品形式单一。
为了真正发挥“以房养老”盘活房产、加快金融支持养老服务业发展的积极作用，探索出一条具有中国特色的“以房养老”路径，应对符合我国国情的“以房养老”模式进行梳理和总结。
售房养老模式指达到一定年龄并拥有房屋产权的老人，通过出售现有住房将房屋的资产价值提前变现，并采取以大换小、售后返租或入住养老院的养老模式。这一模式一般适用于生活贫困或急需用钱、独立居住的老年人。售房养老模式操作手续简单、牵涉主体较少、售房款可由售房者自由支配，能在一定程度上改善售房者的生活水平，对房屋产权所有者具有较大的吸引力。但是，售房养老模式要求需达到一定的年龄、拥有房屋产权，且在售房交易完成后就自动失去对原有住房的产权。售房养老模式的运营机构一般是保险部门、社会保障机构、房地产公司或专设机构等特定部门，政府住房保障主管部门一般发挥政策扶持、税费减免优惠、监管督查、信息咨询等作用。
售房养老模式最先在上海实施，2006年上海市公积金管理中心推出“以房自助养老”，启动了“以房养老”的试点工作。具体的操作方案是：年龄在65岁以上的老人，将产权房的产权卖给市公积金管理中心，交易完成后，老人领取一次性资金。反过来，公积金管理中心再将房屋租给老人，双方约定好租金，直到老人去世，房子由市公积金管理中心收回。
租房养老模式指老年人将自己的大房子出租，而另外租住较小房子，通过获取租金差价作为收入补偿，或利用一部分租金入住养老机构的养老模式。该模式一般适用于有一定收入但经济条件并不宽裕的老年人。
租房养老的自主性较强，老年人能通过比较，作出对自身更有利的决策，也能确保对房屋产权的控制。与其他变更房屋产权的养老方式相比，租房养老使老年人更容易接受。不过，租房养老模式一般要求原有房屋面积较大、地段较好，在市场交易过程中需要投入大量时间、精力寻找承租人和合适的小房房源，操作程序繁琐。租房养老的运营机构一般是房产中介，政府对房产中介进行实时监管和定期业务指导。
租房养老模式最先在北京实施。2007年，北京市养老服务机构、石景山区委、区民政局三方联合承办了首家“养老房屋银行”———北京寿山福海国际养老服务中心。具体做法是，老人在保留产权的条件下，出租其房屋，自己住在养老院，享受五星级养老服务，出租房屋所获得的租金归养老院所有。老年人委托中介机构出租住房，可选择按月、季或是按年出租。
反向抵押贷款模式指老龄住房所有者将自有房屋抵押给金融机构，由金融机构按月为房主支付一定数额养老金，房主继续获得原有房屋的居住权。房主去世后，金融机构将房产出售所得款项偿还之前支付给老人的养老金。
住房反向抵押贷款模式的实质是，通过对住房产权或使用权的分离、转移、流动以筹措养老费。反向抵押贷款模式一般适用于拥有住房的中低收入老年人，尤其是丁克家族。反向抵押贷款模式能使老年人在存活期间同时拥有房屋所有权和居住权，在老年人去世后才将房屋产权一次性转移。在此期间，老年人能获取较大的现金收入和较好的养老服务，使老年人生活得体面、有尊严。
在实践中，反向抵押贷款模式的运作程序复杂、操作难度大、牵涉对象较多、运行周期较长，一些银行、公积金中心、养老院都试图借鉴国外反向抵押贷款模式但均未成功。在住房反向抵押贷款模式的运营管理中，银行、保险公司等金融机构一般为贷款方，养老福利机构为养老服务的提供者，政府一般出台优惠政策、进行业务指导、实施动态监管。
反向抵押贷款模式最先在南京实施。2005年4月，南京市汤山留园老年公寓最早推出住房反向抵押贷款养老模式。拥有该市60平方米以上产权房、六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押给留园公寓的，经公证后可入住老年公寓，并终身免交一切费用，老年公寓承担老人的吃、住、看病就医费用。
保障性住房养老模式指政府将空巢老人、失独户、鳏寡老人等弱势群体和中低收入老年人纳入保障性住房建设体系，为其提供年老生存期间的物质生活资料和照料服务的养老模式。
具体分为三种形式：第一，老龄住房所有者将现有住房通过出租或出售给政府的方式，获得本人生存余命期内养老所需生存资料、生活照料服务或资金收入，待住房所有者去世后由住房保障管理中心将房屋产权收回并纳入保障性住房体系进行资产运营管理。第二，政府将部分保障性住房转化为养老用房，并适当地配备养老设施，提供养老服务，针对不同年龄和不同生活自理能力的老年人，提供以中、长期租赁模式为主的养老服务。第三，政府将现有保障性住房通过抵押、让渡部分产权、出租、出售等方式，获取部分“以房养老”的资金支持，为无经济来源、无子女照顾等弱势老年人提供基本生活来源、居住房屋或者入住养老机构所需资金。
作为一种新型的“以房养老”模式探索，保障性住房养老模式的优势体现在：第一，利用现行保障性住房资源，有助于盘活沉淀住房资产，为养老服务提供财力支持。第二，为妥善解决低收入等弱势群体的养老保障问题提供了新的思路，极大地提高了老年群体的福利水平。第三，可吸引巨额的保险资金、社会保障基金、住房基金投资，为经济发展注入新的活力。
不过，保障性住房养老模式也面临着房产价值变动风险、利率风险、预期寿命风险、法律法规和政策漏洞、金融市场环境不稳定等风险因素。
目前，保障性住房养老模式还处于理论探讨之中，国内还没有实践，期待保障性住房养老模式的试点。
