越来越多的产业找到了与资产证券化的契合点。养老健康产业投资大、退出难，具有较高的专业度，作为新兴行业，专业人才匮乏，盈利模式不成熟，产业链不完善，各项成本偏高。但是，从社会发展来看，一系列重磅政策持续加码，我国健康养老产业迎来了前所未有的黄金发展期。2016年中国60岁以上的老龄人口已经超过２.３亿，预计到本世纪中叶，中国将进入深度老龄化的阶段，老龄人口可能达到4.8亿左右。业内人士预计，到2030年，我国养老产业规模有望达到22万亿元。若要弥合市场与投资之间的缺口，关键是用好资产证券化（ABS）这一杠杆，撬动投资积极性和资本效率的提升，打通养老产业融资“最后一公里”。
养老产业存投融资困境
自2015年多路资本杀入养老产业跑马圈地之后，2017年以来投资者渐归理性。其投资主体多为地产、保险、互联网、医药等企业。截至今年6月，保险业共有8家保险公司投资了28个保险养老社区项目，计划投资金额近670亿元，实际已投资金额超过237亿元。包括中国人寿、新华保险、太平人寿、泰康保险、合众人寿等险企，均已在养老社区上有所动作。保利、万科等地产企业也是养老社区的主要布局力量之一。养老在万科已是一项独立业务，并以社区为第一个支点、以城市为第二个支点在布局。目前，万科正在十几个一、二线城市布局养老社区，第一个大型社区在杭州。
小蝌来分析一下未来养老产业的竞争力所在。经过近两年来的发展，自行购置地产开办养老机构的重资产运作的养老标的已不再吸引资本的目光，反而靠租赁地产提供机构养老服务或直接提供居家上门养老服务的轻资产运营模式受到资本的青睐。
养老产业是个资金回报周期较长的产业，并且产业的盈利点在于服务的满意度而非硬件的投入，因此，以轻资产运作并着力于养老服务的机构才能在养老行业普遍难以盈利的情况下，获得利润，谋得长期生存的能力。同时，养老产业还需要相对成熟的商业模式，随着资本的注入，可以使得企业能够进行连锁化复制，快速扩大规模。养老机构快速扩张和服务输出是建立在标准化的服务体系和制度体系之下的，因此资本并购养老标的的一大特色就是已经建立起标准化的体系。
从市场实际情况来看，真正符合高端客户理想中养老条件的养老社区是很紧俏的资源。目前限于整个政府的用地价格、用地性质、盈利周期，养老用地并不多，而一般的民营企业、社会资本或者不愿做或者做不起，所以优质养老社区资源量是比较少的。民间资本投资养老服务产业较为困难，除固定资产投入外，人力成本、能源费用、房产税、土地使用税等构成的运营成本也非常高。而由于市场需要培育，前期入住率不足，民营养老机构运营压力较大。这使得养老产业存在投融资困境：养老产业规模化、连锁化、品牌化都需要大量的投资予以支撑，但其由于产业资源密集、固定资产和运营成本投入高、资金回报周期长等特点，一般企业都望而生畏。
养老PPP项目获支持仍有瓶颈
随着PPP模式在我国快速发展，养老PPP项目也大有可为，也获得了国家政策的大力支持。
据11月21日财政部消息，第四批共征集各地申报项目1226个，投资额2.12万亿元。PPP项目申报筛选注重激发市场活力，激励先进地区，突出行业破冰和引领带动效应，优先支持民营企业参与的项目，优先支持国务院确定的推广PPP模式成效明显市县的项目，优先支持环境保护、农业、水利、消费安全、智慧城市和旅游、文化、教育、体育、养老等幸福产业的项目。养老产业是国家PPP项目重点支持的方向。
当前，我国的养老PPP项目呈现出以下特点。首先，养老PPP项目投资领域集中在养老服务业和医养结合的领域，其他领域涉及较少。但是，养老服务业呈现出综合性发展趋势，除去传统的生活照料、康复护理和专项用品开发以外，还包括老年食品、用品、保健、保险、旅游、文化教育等诸多领域。因此，政府应该集合社会多方资本，鼓励建立大型的养老服务机构，把资源和专业人员统一起来，形成养老服务综合产业园。
第二，现有的养老PPP项目以BOO和BOT为主要的项目运营方式，养老服务领域的公司合作项目应根据项目实施的具体情况，选择合理的收益模式，使得经济收益和社会收益都能够尽力达到最大化。除此之外，养老PPP项目由于初期投资金额大，收益时间长，应从多方面下手，注重项目的风险管理。
养老PPP项目可以在一定程度上吸引社会资本的投资，但是若没有资产证券化作为退出机制，这种吸引力也会大打折扣。
资产证券化“天然适合”养老产业
众所周知，资产证券化是指将缺乏流动性但能够预见未来可以产生稳定的现金流的基础资产，通过结构化方式进行信用增级，有偿的移交给特殊目的载体，由特殊目的载体在这一资产基础上发行证券，用该项资产未来产生的现金流向投资人还本付息的证券业务活动。养老是新型服务产业，按不同标准区别有三十种经营模式，其产业结构可以分为轻资产的养老服务商，和重资产的养老设施提供商。用长租公寓作为资产经营养老产业是普遍的方式，但无论是出租自有公寓还是转租个人的公寓都是有投资大回收期长的困扰。
从市场案例来看，按照传统方式回收投资需要15到20年的时间，所以，利用资产证券化就可以加快资本周转与资本回收，提高社会资本投资养老社区的积极性，也有利于保障证券持有人的利益。因此，资产证券化这种融资模式可以说是天然适合养老机构。养老机构的固定资产缺乏流动性，但是随着入住率稳定后，可以产生稳定的现金流。比如，有一家养老院未来很长时间内可以预见能够有定期的、稳定的现金收入，但是当下急需现金周转，进行银行贷款融资又比较困难，那么可以将未来5-10年的收入折价卖给证券公司，由证券公司设立一个特殊目的载体（SPV）针对预期收益向投资人发行证券，到期以约定的收入向投资人还本付息。
为了确保养老机构的证券能销售出去，也为了提高证券的出售价格，找到担保机构为自己提供担保——即外部增信，又自己拿出一部分钱款先买一部分证券，并承诺证券到期时有亏损的，由属于己方的钱款用于承担，在分配利润时由其他投资人先行分配——即内部增信。
养老产业中的项目经营过程中，会产生两种收益：一是老年人入住养老物业时交纳的会费或者押金，这属于已有债权;二是老年人入住时每月需交纳的养老服务费、房费、餐饮费等，该类费用明确、稳定，属于未来债权。这种有基础法律关系的未来债权是可以作为信托财产设立信托的。因此，通过结构性融资工具，把既定债权和未来债权证券化，例如收益收费权类资产证券化产品，就能够解决养老地产持有运营阶段的融资问题。
另外，相比于产业专项债券，资产证券化不限定资金用途，有利于吸引养老设施投资人，特别是民间中小投资人参与养老产业发展，有利于养老产业的发展并提高养老产业的资产管理水平，同时，依托资产证券化可以实现金融业、金融市场以及其他服务产业、服务实体经济得到良性发展。因此在养老产业中，应该更多的推广应用资产证券化。
10月23日，“中联前海开源—保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上海证券交易所审核通过，成为国内首单获批的房企租赁住房REITs，这是保利积极响应国家“租购并举”长效机制建设的重要举措，对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的后顾之忧提供了现实样本。在本次REITs资产包中，健康养老物业也包括在内，这是我国第一次有健康养老用途的资产进行资产证券化，具有很好的市场示范效应。
可以预见，当国内REITs试点逐渐扩围发展之时，借助资产证券化，养老产业也将会形成专业的产业分工、完整的金融产业链条、精准的投资管理和高效的运营能力，打通养老产业的融资障碍。
