美国的养老地产模式是怎样的？国内养老地产需要怎样的学习和借鉴？本文对比中美两国养老地产差距，给国内养老地产以启发。养老地产，绝不仅仅是造一座大房子。处于发展初期的国内养老地产，可借鉴的经验并不多。各种养老机构、开发商纷纷走出去参观、学习，国外的一些经典项目也成了中国养老地产的样本。他山之石，可以攻玉。
美国的养老地产模式是怎样的？国内养老地产需要怎样的学习和借鉴？记者专访美国舒仑士颐养国际有限公司亚太区总经理汤炅，对比中美两国养老地产差距，给国内养老地产以思考和启发。
做养老地产要考虑到特护养老院的环节
笔者：美国的养老社区现状是什么样？
汤炅：做养老社区，主要对象是老年人，老年人有个年龄段，并且不同的年龄段老年人的需求不一样。因此对真正做养老地产的房地产商或者养老社区来说，要针对不同年龄段的老年人进行不同的服务。70岁以前的老年人属于健康老人，需要的时候有人照顾他，比如打扫房间、陪他看病，但依然有自己的充分的自由。70岁以后的老人，慢慢步入需要半护理或者全护理的阶段。要充分考虑这两类老人的需求，才能成为真正的一个养老社区。
笔者：这两类老人的需求是如何具体区分的？
汤炅：在美国分得非常清楚。健康型老人住在养老社区里，包含有会所、医疗服务、房子、自己有车子，充分自由。尤其是拉斯维加斯的养老做得很好，有很大的市场，很多老人都愿意住在那里。针对半护理，如中风、老人失智等，他们需要入住特殊的养老社区服务。老人可以根据自己不同的需求，进入不同的社区享受到不同的服务。
笔者：在美国养老社区方便照顾老人，会接受他们的子女入住吗？
汤炅：一般不会的。可以允许他们短期内的暂住。因为不同的老人住在一起，肯定会有生活不方便的，并且有小孩子，一跑一动，难免会撞到老人，因此一般不接受年轻人。
笔者：对比一下，您觉得国内市场这块儿怎样？
汤炅：目前在国内做的不是很完善。从我看到的，很多国内房地产商只是针对这些健康老人，对于特护老人来说，没有考虑。因为老人决定买你的房子或者入住你的社区，肯定会经历这些特护阶段，即便他现在不考虑，今后一定会考虑。如果没有这些，老人不一定会考虑进入到你的社区，从这个意义上来说，它不算一个完整的养老社区。
因此我们在做养老社区或者养老地产的时候，一定要考虑特护养老院这个环节，让老人看到我们有这个服务，而且它所需要的房宅、设施、服务跟现在住宅的条件是不一样的。因此我们的想法是不单单有针对健康型老人的护理机构、而且对于特护老人也要有专门的护理，必须配备，这样才形成一个完整的养老社区。
做养老地产的核心是服务
笔者：您认为养老地产的核心是什么？
汤炅：我认为是服务。我们最讲究人性化设计。比如卫生间大，因为老人需要搀扶，因此空间需求大。比如地板滑、硬，老人受不了，水晶灯漂亮，但是危险多。走多少步需要一个凳子。灯光的亮度、电梯的速度等等这些都必须要考虑，把老人照顾得无微不至。但是现在中国的很多养老地产的房屋设计，显然还没有这么精细化考虑到老人的需求。在美国，做养老都是由专业的养老地产在做。建筑设计、园林规划到装饰标准都是由专业的公司做，这些公司都是做了40年以上的公司，在中国目前还没有这个专业的公司，只是做得比较大的项目。
笔者：摆在开发商面前的一大问题是如何吸引老人来社区居住？
汤炅：现在让老人重新买一套房子，其实我觉得并不是太现实。如果你让在一个地方住了十多年甚至更久的老人去养老社区买房子，这是不太好实现的。因为在他看来完全没有必要，为什么要搬到这个养老社区呢。但是假如他们看到，今后我生病了或者不能动了，可以享受这些服务，或许他们会同意搬进这个社区。
笔者：住进来之后，服务方面需要考虑哪些因素？
汤炅：在养老社区里可以配置商业街，需要考虑老人的家庭背后需求。比如老人的子女来看望他，做些老人亲子活动。老人的健康饮食方面，争取把它做到做好。要安排各活动，否则老人入住后，他们会觉得住在社区里与原来的老房子没有区别，没劲。让他们生活感到不枯燥，这是最关键的。
还有物业，老人的生活管理是需要一个专业的团队来维护的，针对你这个养老社区或者养老地产，定期组织活动，让他们来参加。各种老人有各种需求，要分别对待。
实际上养老不是简单地造一座大房子，而是涉及到现代农业、绿色养生等多方面。实际上我们现在推出的养老是给老人一个家的理念，在这个社区我们是一家人，是一个大家庭，作为一个家，我们安排一些活动。在美国，在这个社区组织旅游、美食活动，或者医疗咨询。让老人天天有新鲜感，不会感到枯燥，我认为这是作为养老社区最关键的一个环节。还有就是老人的健康安全问题，他们比较关心什么时候医生到，提供什么样的好的医疗服务，看病是否有好的医生，这些都很关键。
笔者：老人可能都会关注看病的问题。
汤炅：在养老社区里和医院建立一个绿色通道，建立服务中心，这是必须的配置。因为老人在社区里面看病是关键。比如现在老人去买一套房子，很多老人住在一起，他们需要什么，这是最关键的。不是我们给他们设计什么，从老人的角度来说，是我们能给他们提供什么更重要。
笔者：在美国，养老地产的模式一般是怎样的？
汤炅：一般是开发商与管理公司合作，开发商做前期，管理公司做后期的服务，这样对于双方来说都可以获益。在美国有很多做养老地产的，以前做小型的养老社区，最近两年养老市场很火爆，因此都是做大型的养老社区。
笔者：还有其他的什么经验值得我们借鉴？
汤炅：在中国的养老商品是不完善的。中国的很多保险是卖的人寿保险，很少有真正考虑到老年康复、老年护理的保险产品。因为老人后续的费用是非常大的，因为保险公司推出这些产品后，对整个养老社区来说是一个发展，因为他们住在里面，不能动了，有这个保险保障，他们不担心。这也需要很多的产业来参与。在美国，养老产业有很多，都是由保险公司来支付的。很多人在年轻的时候买了保险，到老了可以享受。在中国，很多买的是人寿保险，到老了，还需要自己花钱。因此，我们现在考虑要与保险公司合作，推出这个产品，这样才能形成一个完整的服务体系。
笔者：在国内，做养老地产的开发商，考虑老年保险的还不多。
汤炅：是的，因为这个产品还需要保险公司开发出来，大家没有看到这个产品，所以不会买。假如有这个平台展示，就很好卖。所以需要大家联合起来，共同打造这个平台，实际上做养老需要一个平台，很多人参与，大家可以看到了，在这个平台上，各个行业都可以提供服务获得收入，老人通过购买这个产品也可以享受服务。最关键的是，老人需要什么样的服务，我们就提供什么，然后我们再联合一些企业，产业来合作开发。
阻碍中国养老地产发展的最大原因是缺乏专业管理团队
笔者：如今中国养老地产的现状是什么？
汤炅：在美国养老是属于走在前面。现在中国的养老地产现状，就是美国30年前的样子。我相信中国很短时间就能赶上美国，并超越它。目前来说，还是停留在美国初期的养老地产阶段，慢慢发现问题，慢慢解决，然后发展至今。最关键还是老年人对养老社区的认识的问题，这个需要一段时间市场的认可和培育，最主要的还是服务，养老是靠服务来支撑的。
笔者：在您看来，现在阻碍中国养老地产发展的最大原因是什么？
汤炅：主要是缺乏专业的管理团队，包括生活照料、医疗服务、长期看护。这些是需要专业的管理团队来做，现在目前中国没有专业的公司和专业团体来做。据我所知，目前在国内是开发商在做，很少有管理公司参与一起做。关键是开发商要与管理公司结合起来，从刚开始社区的规划设计、产品设计、市场的定位，到真正运作起来就很完善。
实际上现在缺的是一个养老服务包，包括专业的养老服务公司、保险公司、信托公司、医疗服务等整个形体上，打包成一个养老服务包。这应该可以说是一种趋势，任何一个环节缺失都会造成问题。
笔者：从这样看来，养老地产与养老是没有办法分开的，对吗？
汤炅：对，因为做养老地产修建的房子肯定是要住的，客户群定位又是老人。老人买了这个房子，老人又需要这些服务。因此没有办法分开，只是其中的一部分。对开发商来说，他们也有资金回笼，对老人来说，他们也可以享受这个服务，对于专业的管理团队，他们也可以通过这个获得利润，实际上是多方共赢的局面。
笔者：国内的开发商很多是既造房子又做服务，这样的模式您怎么看？
汤炅：其实这是一个系统工程，开发商自己做的话，需要很长一段时间的摸索。比如一个做护理三十年的公司，他们对老人的需求都很熟悉。一个老人需要什么需求，吃饭需要什么环境，这方面都需要了解，因此老人都会觉得很温馨。现在很多养老社区虽然有医疗，但是都比较硬，属于碎片，没有整体的概念。还有老人的护理其实是涉及了很多法律这方面的问题，有公司承担起来，老人也会很放心。
笔者：开发商需要快钱，马上投入马上卖掉，但是养老管理是一个长期的投入，是慢钱。怎么快慢结合？
汤炅：对于开发商来说，他们的强项是开发，不是服务。管理的强项是后期管理，前期不行。那这两个结合起来就很好。开发商不可以做得这么细致，也不可能投入这么多的细节来做服务，他开发完一个地方，楼盘开发完了，就结束了。只有一个做养老社区，才能吸引老人来住，资金才能回笼。
在中国，我认为管理公司和开发商共同合作，开发商做前期的，略有利润，下一步通过后续的管理，慢慢做起来。在美国真正做养老地产是没有单独的房地产开发商做的，都是与管理公司合作，或者管理公司寻找风头机构投钱，一起做养老地产。因为老人是冲着你的管理品牌来入住，不是冲着开发商来的。开发商造房子，老人来入住，后续的服务怎么办？就像我们选择五星级酒店，也是因为他的环境和服务好。那假如有一个管理公司在做这样的服务，实际上对开发商来说，是有益的，房子也可以卖得更好。所以中国要发展养老地产，最关键的是要有专业的养老管理公司。
养老地产需要房地产商和管理团队形成企业联盟
笔者：还有一个现实是，由于老年人中低收入的比例相对较高，无法承担起高昂的养老费用。但是商业化的养老地产又不得不考虑盈利。因此良好的养老机构针对的客户群体只能是少数收入较高的群体，这个因素制约了养老地产的发展规模。面对这样的进退两难的情况，如何平衡？
汤炅：费用的确是一个比较棘手的问题。在美国很简单。老年人自己有一套房子，入住养老社区时，将房子交给信托公司，由信托公司理财、处理他的房子，这些钱就可以支付他在养老社区的养老费用。老人不管收入高低，都可以入住。还有一个是保险。现在很多人都考虑做高端养老社区，但住得起的老人毕竟是少数。大多主要还是考虑中低收入，让他现有的东西变成他养老的资源。
笔者：您怎么看待国内养老市场前景？
汤炅：我感到中国的养老市场是非常大，但是缺少一个专业做养老的公司和机构。现在是一个天时地利人和的机遇，大家都在摸索。我想做中国的养老地产，需要房地产商和管理团队，形成一个企业联盟共同来做，然后是养老理念的改变，养老不是一个家庭的事，整个社区可以通过购买来实现养老服务，现在是养老品牌的服务太少。
笔者：您如何看待养老地产的发展趋势？
汤炅：我认为中国今后的养老地产的发展趋势，一定要做成完整的养老社区，另外，不能只有房地产商参与，不能只考虑到如何卖房子，实际上养老地产是一个长性收入的行业，不可能短时间内赚到一大笔钱，资金马上回笼，只有通过慢慢做服务，还应该有保险、信托、专业的管理团队等很多的不同类的行业参与才能做好，现在很多只有开发商做，后续的服务没有跟上。
