近日，国家发改委公布的《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，推进住房反向抵押养老保险试点。据媒体报道，下一步保监会将在现有四个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围，扩大业务经营区域。
所谓住房反向抵押养老保险就是俗称的“以房养老”，它是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。“以房养老”最早出现在上世纪80年代的荷兰，随后在欧美国家推广，并逐步形成一种成熟的融资途径。“以房养老”作为养老的一种模式，既弥补了社会保障资金不足，也改善了老年人经济状况、提高了老年人生活质量。
从2014年7月1日开始，我国的“以房养老”在北京、上海、广州、武汉四地进行试点。2015年3月，幸福人寿首款“以房养老”保险产品获批上市销售，试点进入实质性运作阶段。但“以房养老”试点的效果远不及预期，据统计，截至2015年年底，仅有45户家庭62位老人签订了投保意向书。
据媒体报道，今年年初保监会曾协同民政部、国土资源部、老龄办召开了老年人住房反向抵押保险座谈会，对试点工作进行全面总结和分析，深入谋划如何促进 “以房养老”健康可持续发展，使其成为商业保险服务社会养老保障体系的一种有益补充。
应该说，“以房养老”是应对人口老龄化、缓解社会养老压力的积极举措，既可以增加养老资源的供给，也使得老年人的“死房子”变成了“活钱”，满足了老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求。
目前，“以房养老”试点的效果并不理想，分析其原因，除了传统养老观念的影响之外，最主要的就是中国的房地产市场充满变数。
由于房屋估值是确定养老贷款金额的关键，当房地产市场运行平稳时，房屋价值还容易评估；可是当房地产市场运行起伏不定时，房屋价值就很难估值，也影响到“以房养老”的推行。例如，当房价上行时，不排除有部分早年抵押房屋的老人悔约；当房价下行时，抵押房屋的贬值又给金融机构带来风险。
我国自1998年起进行福利房改革，房地产走上市场化轨道，此后，房地产市场一直处于快速的发展之中。近年来，国内房地产市场非理性发展，房价“高烧不退”。为此，政府出台政策进行了多次宏观调控，房价大幅波动，在这种不稳定的市场环境下，未来的房价是否会大幅度涨跌，很难判断，致使参与“以房养老”的各方顾虑重重。
此外，中国独特的土地产权制度也造成了房地产市场的不确定性，也成为推行“以房养老”的一大障碍。根据我国法律规定，农村宅基地严禁流转。《担保法》也明确规定，宅基地使用权不能用作财产进行抵押。这造成“以房养老”在农村几乎无法推行，使得占人口绝大多数的农村老人被排除在“以房养老”的门外。
而在城市，住房也面临房屋70年土地使用权的问题。用来“以房养老”的房屋一般都住了几十年，70年土地使用权所剩不多。如果保险等商业机构拿了大量的此类住房，就会有很大的政策风险。
总的来看，“以房养老”涉及房地产、银行、保险、社保等多个领域，而稳健的房地产市场可以说是推行“以房养老”的关键。因为“以房养老”也就是住房反向抵押贷款，其实质是房地产金融。从推行 “以房养老”的国家来看，只有建立一个稳定和理性的房地产市场，才能促进房地产金融体制的形成，而房地产金融体制的完善，反过来也会促进房地产市场的稳定和繁荣。
目前，房地产市场仍变动不居。化解房地产库存，作为今年经济工作的重点任务之一，一直备受关注。随着降息、降首付、公积金政策调整等一系列动作陆续亮相，消费者购房意愿被逐步激发，一线城市房地产又进入“高烧模式”，而全国存量房规模依然不小，三、四线城市去库存难度不减。近日，受上海、深圳等地收紧房地产政策影响，此前上升势头强劲的一线城市房地产市场出现明显“降温”，而周边二线城市又出现领涨的势头。
可以看出，我国房地产市场仍处于不成熟和不稳定的状态，这势必会影响下一步“以房养老”试点的扩围。因此，政府应进一步稳定房地产市场，积极推进涉及房地产的土地、税收等相关政策的改革，促进房地产市场的稳健发展，才能为“以房养老”试点奠定坚实的基础。
