老人将自己的房产抵押给保险公司，保险公司根据房产情况支付每月养老保险。等到身故，保险公司优先获得抵押房产处置权。
这种养老方式新鲜吗？两年前，北京、上海、广州、武汉已经正式开展这项老年人住房反向抵押养老保险试点。
近日，保监会发布消息，将这项试点扩大至直辖市、省会城市、计划单列市，以及江苏、浙江、山东和广东的部分地级市。
科普大白话：啥是“以房养老”？使用条件有什么？
现实生活中，以房养老模式有很多，大致归纳成30种，如“倒按揭”养老、投房养老（用钱投资第二套或更多套房产，赚取钱财用于晚年养老，或用出租住宅的租金收益养老）等。
而老年人住房反向抵押养老保险，又被称为是保险版“以房养老”。
通俗地说，就是老年人将房子抵押给保险公司，从保险公司处领取养老金，房子生前归老年人使用、出租等，但身故后这个房子的处置权就归保险公司。保险公司在扣除偿付养老保险相关费用后，将剩下的钱作为遗产交给遗产继承人。
如果想要使用“以房养老”模式，就不得不满足以下条件才行。
1、自有住房并拥有完全产权。
养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。
2、独立住房。
在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。否则，老人亡故后，子女便无处可居。
3、家境适中。
当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。
4、地价较高。
老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。反之，将很难适用这一模式。
需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。
尴尬境地 ：险企观望多参与少 市场认可度低
如今，两年试点期已过，“以房养老”的推进成效却并不尽如人意。从四地试点情况来看，共有42户家庭57位老人参与并完成了承保手续。参保老人平均年龄为71.6岁，平均每户月领养老金9071元。
为何会造成如此尴尬的境地，原因是多方面的，但相对重要的应该是以下五点：
1、试点险企势单力薄
目前，市场上只有幸福人寿一家保险公司的产品在售。2015年3月，保监会批复幸福人寿《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》（以下简称“幸福房来宝”）保险条款及费率。首款保险版“以房养老”产品正式面世。
事实上，现下大多数的中国保险企业对这一项目仍处于观望状态，并没有想要加入试点的意向。一位大型寿险公司的相关负责人向媒体透露，中国人寿针对“反向抵押保险产品”的研究也一直在持续，“不过目前看来，观望情绪较为明显”。
2、市场认可度太低
记者从幸福人寿方面得到的数据显示，截至2016年6月30日，仅有60户78人投保。从家庭构成来看，无子女家庭老人占到40%，主要是孤寡、失独老人。从年龄来看，平均年龄为73岁，年龄最大的85岁，其中80岁以上的高龄老人占到一成。
受传统养老观念影响，公众对“以房养老”的了解、接受和参与需要一个比较长的过程，前述保监会相关负责人认为，“以房养老”在一段时间内不会成为主流养老方式，但从长期来看，住房反向抵押养老保险仍有发展空间。
3、传统观念成最大阻碍
“养儿防老”是中国传统的养老观念，早期推广以房养老时的对象，多为30、40后，这一代人受传统思想影响较深，老人一生的财富可能就凝结于房子中，过世后基本上都选择将房子留给下一代，能接受“以房养老”的儿女人也寥寥无几。从文化背景的角度看，“以房养老” 实际上是对传统养老观念的一种挑战。
另外，这其中也存在着许多人对“以房养老”的误读，以房养老模式解决的只是谁给付养老金的问题，而不是谁来照顾老人的问题。这种方式至多能补偿养老金，却无法免除儿女的赡养义务。
4、产权制约
我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。
5、相关法律制度不完善
目前，法律法规没有明确规定，政府层面的“以房养老”很难推行。“以房养老”需要透明、公正的法治环境，同时牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前来说仍是个极大的挑战。
专家有话说：“以房养老”是金融工具非养老政策
全国人大常委会委员、中国人民大学教授郑功成等多名专家24日在京表示，“以房养老”从本质上讲是一种金融服务工具和产品，是一种市场行为，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式，不是一项养老政策。
在中国社科院人口与经济研究所副所长张车伟看来，在我国目前人口老龄化形势严峻、养老服务业发展滞后的情况下，开展“以房养老”试点不失为一种有意义的探索，既为老年人在居家养老、社会养老、国家帮扶、社区服务等选项外增加了新选择，也有利于满足一部分老年人个性化的需求。
“一个健全的社会既需要有基本的公共养老服务体系兜底，也需要开启产业化、商品化之路，两者不可偏废。在这个过程中，政府需要做的是规范‘以房养老’市场，保证参与其中的百姓利益不受到侵害。”张车伟说。
